築10年までのマンション売却

例え新築物件であっても誰かが一度住んでしまえば中古マンション。
マンション売却をお考えのあなたが売ろうとしているマンションは、購入者から見れば中古マンションですね。

同じ中古マンションであっても、その価値を決定する要素としてかなり大きな比重を占めるのが築年数なのはいうまでもありません。
マンションを購入するなら、誰だってできるだけ新しい物件のほうが良いと考えますから、築年数が古くなればなるほど売却相場は低下するのは当然です。

そういった点から見て、ひとつの大きな目安となってくるのが築10年。
まず築10年までのマンションを売却する際に考えられる、有利な点と気になる点について考えてみましょう。

築10年までのマンション売却で有利な点

  1. 築5年までなら築浅物件の部類に入る
  2. 築5年~築10年は人気が高い
  3. ポータルサイトでの絞り込み検索時に有利
  4. リノベーション・リフォームの必要がない

築10年までのマンション売却で気になる点

  1. 築10年では資産価値が3割程度減?
  2. 売却金額で住宅ローン残債を賄えるか?
  3. 所有期間5年、10年での税金は?
  4. 修繕積立金の計画は?

築10年までのマンション売却で有利な点

築5年までなら築浅物件の部類に入る

築10年までという広範囲の区切りだと、新築~築5年までの物件も含まれます。
中古マンション市場でも人気の高い、いわゆる築浅物件については具体的な定義があるわ けではありませんが、築5年ぐらいまでの物件のことをイメージする人が多いようです。
築5年までのマンション物件では、まだまだ資産価値も高く、高い金額で売却できる可能 性が高いという点では非常に有利だといえますね。

築5年~築10年は人気が高い

築浅とも言われる築5年というラインを超えると、市場価値はいちランク下がります。
築5年の物件と、築6年の物件では、実際にはそれほど大きな違いはありませんが、これはいたしかたありません。

しかし、限られた予算での購入を考えている場合には、築5年~築10年ぐらいまでの物件は、ある意味お買い得感もあって人気が高いのも事実。実際に中古マンション購入で、成約となった件数でも、築5年~築10年のマンションが最も多くなっているようです。

ポータルサイトでの絞り込み検索時に有利

マンションを買おうと物件を探している場合、多くの情報が得られて効率よく探すことができるのはやはりネット上のポータルサイト。ここで物件を探す場合にも絞り込み検索で条件を絞り込むことがほとんど。

多くの場合、検索条件の選択肢が「築5年まで」「築10年まで」といった区切りになっていますから、それぞれ築5年、築10年などの物件は、検索結果にギリギリ表示され、かつ他のもっと築年数の浅い物件よりもリーズナブルな価格であることがほとんどなので、 マンション購買層の目に留まりやすく有利だといっていいでしょう。

リノベーション・リフォームの必要がない

築10年までのマンション物件が建築された時期を考えると、建物そのものの工法や、内装、間取りのほか、備え付けられている設備など、今現在のトレンドとそれほど大きくかけ離れたものではないといえます。つまり古さを感じさせないばかりか機能としても十分。

購入後にリノベーションやリフォームを行わなくても、クリーニングくらいはするべきかもですが、そのままの状態で住むことができる点。購入価格に加えてリフォームなどのコストが必要ない点が有利だといえます。

築10年までのマンション売却で気になる点

築10年では資産価値が3割程度減?

マンションなどの不動産は、築年数を重ねるほどその資産価値、つまり売却相場は安くなることはご存知の通りです。

これは物件のある地域によっても大きな違いがあるため、一概にいえるものではありませんが、よく言われている平均的な下落率として、築5年で2割減、築10年なら3割減。例えば3000万円で購入した物件なら、築5年で2400万円、築10年で2100万円ということになります。

売却金額で住宅ローン残債を賄えるか?

数千万円という価格のマンションを購入する際には、現金で一括購入するという方よりも、住宅ローンを利用して購入するケースのほうが圧倒的に多いです。

マンション売却時には、売却金額でこの住宅ローン残債を支払うことができるのか否かが大きなポイントとなってきます。築10年までの場合には残債ありというケースも多くなります。基本的には残債を一括返済しなければマンションは売却できませんから、住宅ローン残債と、売却相場とをしっかりと検討することが重要です。

所有期間5年、10年での税金は?

マンション売却時に、購入時の金額よりも安い金額での売却であれば問題ありませんが、購入時の金額よりも高く売れた場合には税金が課税されます。

ただし購入価格(仲介手数料など諸費用を含む)と売却価格(仲介手数料など諸費用を含む)の差し引きの差、つまり利益となる金額が3000万円までであれば、特別控除として非課税となります。

またこの税金はマンションを所有していた期間によっても税率に違いがあり、 5年以下で39.63%、5年超で20.315%となっています。

さらに10年以上居住用として所有している場合には「10年超所有軽減税率の特例」 が適用され、利益となる金額が6000万円以下で14.21%、6000万円超で20.315%となっています。

ただ現状では、購入時よりも高く売れる可能性があるのは、首都圏のごく一部の地域にある物件に限られますが、もしもこういった売却相場が上昇している地域の物件の場合には、注意が必要です。

修繕積立金の計画は?

分譲マンションに住んでいると、管理費とともに必ず発生するのが修繕積立金。 これは築年数を重ねると値上げされる場合がほとんどです。

値上げのタイミングはマンションによってさまざまですが、5年毎10年毎に値上がりするという場合も多いようです。購入者は購入金額のほかに管理費・修繕積立金についてもしっかりとチェックしています。そういった意味では値上がりする前のタイミングで売却するほうが有利だともいえます。

マンション売却での底値は築20年?

さて、ここまで築10年までのマンション売却についての有利な点、気になる点を考えてきましたが、比較するという観点から築10年を超えたマンションについて考えて見ましょう。

築10年を超えたマンションは、築10年以内のマンションと比較して、中古マンション市場において需要が少なくなります。もちろんその分価格も低下するので、しっかりと需要はあります。少ない予算で中古マンション購入を検討している方にとっては、むしろ築10年以上のマンションのほうが良かったりもするわけです。

マンションの売却相場(資産価値)は、築20年までは比較的早いスピードで降下し、築20年を超えると緩やかなカーブになるといわれています。築20年と築25年を比べると、築10年と築15年を比べた場合よりも、その差はわずかだということになります。 そういった意味では、マンションの底値は築20年と考えても差し支えないのではないかと思います。(もちろんそれ以降も降下しますが・・・)

マンション売り時は地域によっても大きな違いがある

日本経済全体の景気がどうなのか?は置いておいて、ここ数年のアベノミクス効果と2020年東京五輪の影響から、首都圏のマンション市場は好景気だといえます。 しかし首都圏以外の地域では、かならずしもそうとはいえない場合がほとんど。 全体的な傾向として、さらに首都圏への一極集中化が加速しているともいえます。

首都圏や大都市圏、特に臨海地区や、23区内など、立地条件の良い地域のマンションでは、その利便性から需要が大きく、例え築年数が古くてもリノベーションやリフォームを前提としての購入ニーズもあることから、築年数による影響は少ないといえます。

反対に首都圏や大都市圏以外の地域の物件については、築年数が古いことでより大きく売却価格が下落しやすい傾向にあり、これらの地域でマンション売却をお考えの場合は、築10年までの物件のほうが、売却時により有利になってくるといっていいでしょう。

⇒参考サイト
マンション売却完全ガイド:https://mansion-baikyaku-uru.com/

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